La boîte à outils du PLUi
Le PLUi et le SCoT
Le SCoT (schéma de cohérence territoriale) est un document d’urbanisme qui prévoit la stratégie de développement du territoire à l’horizon 2035 (aménagement harmonieux de l’espace, développement économique et solidaire du territoire, préservation des espaces naturels paysagers et agricoles, équilibre social de l’habitat). Il a été approuvé à l’échelle du pays Haute-Corrèze Ventadour le 17 septembre 2019. Le PLUi s’inscrit dans les directives du SCoT.
Cette page n’a d’autre objectif que celui d’informer les usagers des possibilités offertes par le code de l’urbanisme dans le cadre de l’élaboration d’un Plan Local d’Urbanisme Intercommunal. Les dispositions ne peuvent concerner l’ensemble des communes, chacun devant y trouver ce qui est nécessaire à la mise en œuvre de son projet.
Les différentes thématiques de la boîte à outils
Le projet d’aménagement et le règlement graphique
Le projet d’aménagement et de développement durables (PADD) détermine les grandes orientations d’aménagement du territoire pour les années à venir, à partir des enjeux identifiés au sein du diagnostic. Il expose le projet d’urbanisme et définit les orientations générales d’aménagement, d’urbanisme, d’habitat, de déplacements, d’équipement, de protection des espaces et de préservation ou de remise en bon état des continuités écologiques.
C’est un document destiné à informer sur le projet décidé par les élus pour les années à venir
Le règlement graphique détermine le zonage, établi en compatibilité avec le PADD. Il informe les citoyens des secteurs urbanisés, des projets d’extension, de la vocation de ces extensions, des projets d’équipements publics, des secteurs préservés…
Pour chaque commune, une carte a été annotée lors des réunions terrains à la phase PADD retranscrit dans un schéma retraçant les orientations décidées par les équipes municipales.
Le règlement écrit
La définition du règlement écrit, qui s’applique à une zone délimitée, déterminera le règlement graphique (zonage). Une zone naturelle restera inconstructible, une zone agricole recevra des bâtiments nécessaires à l’activité agricole, une zone urbanisée ou à urbaniser le sera avec les fonctions urbaines associées et déterminées par le projet : activités artisanales, commerces et services ou encore habitat.
Ainsi, il faut déterminer, pour chaque zone :
- les occupations du sol autorisées et celles interdites : il s’agit de déterminer la constructibilité, les vocations (industrielles, commerciales, d’équipement, d’habitat…). Certaines zones peuvent mêler plusieurs fonctions que le règlement définit.
- la mixité fonctionnelle et urbaine des zones : il s’agit de définir les secteurs où le commerce est autorisé et les types de commerces permis pour déterminer les implantations commerciales (dans le prolongement du SCoT).
- la qualité et le cadre de vie : fortement lié à la qualité architecturale, le cadre de vie et sa préservation sont au cœur du PLUi. Le règlement peut déterminer des conditions de performance énergétique, des surfaces éco-aménageables ou non imperméabilisées.
- le stationnement : le règlement peut définir les besoins en stationnement par construction ou par projet. Il peut imposer un stationnement partagé ou la réalisation d’une zone réservée aux deux-roues.
Exemple de règlement écrit concernant la zone Up (Urbaine protégée) :
Comme le définit l’article L151-18 du code de l’urbanisme, la zone U ou urbaine délimite “les secteurs déjà urbanisés et les secteurs où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter“.
La zone Up correspond aux hameaux traditionnels qui sont protégés en raison de leurs caractéristiques environnementales, d’ordre paysager, architectural, agricole ou écologique. Le règlement vise ici à assurer le maintien des formes urbaines et architecturales existantes.
Les zones N
Les zones N sont repérées par le diagnostic du PLUI en raison de leur intérêt environnemental.
Ces secteurs sont considérés de fait comme inconstructibles, sauf pour la vocation forestière ou agricole si le règlement défini par les élus le permet.
Incluant la protection paysagère, ces zones peuvent être utilisées y compris en secteur urbanisé pour préserver un point de vue par exemple. Il est à noter que la zone N se rapproche de la zone Ap puisqu’inconstructible. La seule différence est qu’une est à une vocation agricole et l’autre environnementale.
La zone N ou naturelle (ici en vert sur la carte) délimite les secteurs à protéger en raison :
- soit de la qualité des sites, milieux et espaces naturels, des paysages et de leur intérêt notamment d’un point de vue esthétique, historique ou écologique
- soit de l’existence d’une exploitation forestière
- soit de leur caractère d’espaces naturels
- soit de la nécessité de préserver ou restaurer les ressources naturelles
- soit de la nécessité de prévenir les risques notamment d’expansion des crues
Les zones A
Les zones A ont préalablement été définies par le diagnostic agricole de la chambre d’agriculture. De fait, ces secteurs sont définis pour accueillir les constructions nécessaires à l’activité agricole.
Au-delà, il appartient aux élus de définir les secteurs agricoles qu’ils souhaitent :
- urbaniser : création d’une zone AU ou extension d’une zone U dans le cadre d’une parcelle ajoutée à l’enveloppe urbaine constatée
Dans ce cas, il faut appréhender l’impact sur l’économie agricole pour essayer de le minimiser : garder l’accès à un champ, impact sur le plan d’épandage, préservation d’un périmètre agricole… - protéger : en raison de la qualité écologique ou paysagère d’un secteur
On retrouve souvent des zones Ap (inconstructible) en vis-à-vis de monuments historiques, de lieux patrimoniaux ou sur des parcelles enchâssées dans les enveloppes urbaines pour des raisons de conflit d’usage ultérieur.
Cas particuliers
Basé sur la méthodologie du SCoT, le PLUi définit les zones urbanisées en fonction de l’existence d‘une enveloppe urbanisée. Celle-ci se définit par un espace comprenant un minimum de 5 habitations dont la distance maximale entre chacune de ses habitations est inférieure ou égale à 100 mètres. Les réunions de terrain révéleront peut-être aussi des cas particuliers de hameaux qui ne sont pas composés de 5 maisons à minima. De même, parfois des constructions ont été débutées et ne sont pas terminées. Des terrains donnés en héritage ne sont pas encore totalement bâtis.
De manière exceptionnelle, le PLUi peut créer en zone agricole des secteurs dit Ah, des secteurs de tailles et capacités limités sur lesquels des constructions pourraient être autorisées.
Les zones U et AU
Les zones U sont les secteurs déjà urbanisés, sur lesquels des constructions peuvent immédiatement être réalisées. Elles sont desservies par les réseaux (eau potable, électricité, assainissement, voirie…).
les zones AU sont les secteurs en extension sur lesquels les élus souhaitent porter leur projet d’urbanisation. Il peut exister des zones AU par vocation, habitat, équipement, artisanat ou même photovoltaïque.
De même, lorsque les réseaux sont absents, le projet peut définir des zones dites 2AU, dans l’attente de l’amené des réseaux. La zone est prévue mais ne sera constructible qu’après réalisation de cette condition et modification du PLUI destinée à “ouvrir” la zone.
Pour chaque enveloppe urbaine, il faut :
- valider le contour de la zone U préalablement définie
- définir le devenir de chaque enveloppe urbaine et les conditions (aspect extérieur, destination autorisée…)
- valider l’existence des réseaux nécessaires (en leur absence, un classement AU sera à privilégier)
Les outils d’aménagement : les orientations d’aménagement et de programmation
L’opération d’aménagement et de programmation (OAP) est une pièce opposable aux tiers et aux autorisations d’urbanisme.
Si les règlements graphique et écrit conditionnent le droit d’utiliser le sol et les conditions de la construction au permis de construire, les OAP sont la feuille de route, d’aménagement, d’une zone concernée.
Ainsi, dès lors que le projet identifie des secteurs urbanisés à requalifier, ou des secteurs à urbaniser, le PLUi fixe via les OAP les conditions d’aménagement.
L’OAP détermine pour chaque zone AU ou U :
- la qualité de l’insertion architecturale (découpage en lots, densité minimale, implantation par rapport à la voie, dans la pente, points de vue à préserver…)
- la qualité environnementale (création d’espaces partagés, verts, essences utilisés, maintien d’une zone humide, d’un corridor écologique…)
- les besoins en stationnement
- la desserte par les voies et réseaux
Cet outil est garant d’une bonne insertion des nouveaux projets dans le tissu existant.
Il est important de noter que les travaux d’aménagement restent à charge du pétitionnaire et doivent être calibrés de façon à ne pas compromettre la réalité économique du projet. Par ailleurs, les équipements demandés doivent être liés à l’aménagement de la zone.
Les OAP peuvent en outre préciser les temporalités de l’aménagement, en distinguant des priorités de construction entre les diverses zones AU de même qu’à l’intérieur de chacune d’entre-elles.
Les OAP
La réalisation et la définition des OAP sera réalisée lors de la phase 4 du PLUi.
Les OAP peuvent permettre aux collectivités de favoriser, selon leurs intentions dans ces secteurs, la mise en valeur de quartiers, le déploiement de l’offre de logements, la gestion économe de l’espace, la mixité fonctionnelle des constructions, les liens entre transports et urbanisation, l’environnement (continuités écologiques, paysages, patrimoine, …).
Le patrimoine à préserver
Le patrimoine naturel ou bâti peut être préservé par le règlement graphique pour en empêcher la destruction et en règlementer la rénovation, au besoin, sans pouvoir contraindre à cette dernière mesure.
On y ajoutera au besoin, maisons et édifices remarquables du domaine privé ou public, chemin creux, arbres remarquables, alignements d’arbres, haies paysagères…
Le patrimoine
Pour chaque commune, une carte a été annotée lors des réunions terrains à la phase PADD faisant apparaître le patrimoine à préserver et protéger.
La trame verte et bleue
La trame verte et bleue est un outil d’aménagement du territoire.
Elle vise à maintenir une biodiversité suffisante, limiter la fragmentation des espaces, notamment en préservant les continuités écologiques. Ainsi, les cycles de vie des populations d’espèces animales et végétales se font dans des conditions favorables.
L’inscription d’une trame verte et bleue dans le PLUi est de la responsabilité des élus. La trame verte et bleue ne signifie pas obligatoirement “inconstructibilité”, mais implique une prise en compte des notions d’évitement ou de compensation. Par exemple, les haies sont des éléments constitutifs essentiels de la trame verte.
Un positionnement sur la protection sera défini par les élus. Par ailleurs, les zones humides clairement affinées par le diagnostic sont des secteurs à préserver au maximum, car essentiels à la trame bleue.
La trame verte et bleue
Une trame verte et bleue est ressortie du diagnostic du PLUi et a été retranscrit dans une carte synthétique à l’échelle de Haute-Corrèze Communauté. Cette trame verte et bleue est composée des zones naturelles et humides du territoire, composantes du cadre de vie à préserver et sauvegarder.
Sur la carte, les zones vertes caractérisent la trame verte (zone naturelle) et les zones bleues caractérisent la trame bleue (zone humide et cours d’eaux).
Les espaces classés boisés
Dans les espaces boisés classés (EBC), les coupes et arrachages seront soumis à autorisation du service instructeur, le défrichement pour changement de destination interdit.
Le PLUi pose ici un principe de maintien des espaces boisés sans condition de surface comme actuellement.
Le diagnostic a repéré plus de 900 arbres remarquables sur lequel un positionnement sera nécessaire.
Concernant la détermination des espaces boisés classés, trois conditions peuvent amener à cette utilisation :
- une raison écologique tel une forêt ou un arbre qui abrite une espèce protégée
- une raison paysagère tel un écrin vert qui entoure un hameau ou un village
- une raison sécuritaire pour des arbres qui maintiennent une route ou une pente
Les espaces boisés classés
Le PLUi peut classer en EBC les bois, forêts, parcs à conserver, à protéger ou à créer, qu’ils relèvent ou non du régime forestier, enclos ou non, attenant ou non à des habitations.
Ce classement entraîne l’interdiction de changer le mode d’occupation du sol de cet espace et soumet toute coupe ou abattage à autorisation.
Les outils fonciers : le droit de préemption urbain et les emplacements réservés
Le droit de préemption urbain permet à la collectivité de se porter acquéreur lorsqu’une déclaration d’intention d’aliéner est soumise à un notaire. Ce droit peut être uniquement appliqué, mais cela reste un choix, dans les zones U ou AU du PLUI, toutes ou en partie.
La détermination du prix est fixée par les Domaines.
L’emplacement réservé est une protection plus forte encore parce qu’elle :
- est ciblée
- fait perdre la jouissance du terrain à son propriétaire (la parcelle ne pouvant être utilisée que pour la destination qui a fait l’objet de l’emplacement réservé)
En contrepartie, le propriétaire peut mettre en demeure la collectivité d’acheter le terrain, dés approbation du PLUi, au prix fixé par les Domaines.
Un emplacement réservé ne peut être fait qu’à destination d’une collectivité pour un équipement public (salle des fêtes, station d’épuration, élargissement de voirie…), pour réaliser des logements sociaux ou pour préserver ou recréer un corridor écologique.
Le droit de préemption
Pour chaque commune, une carte a été annotée lors des réunions terrains à la phase PADD faisant apparaître les projets d’emplacements réservés.